住宅ローン金利って変動と固定どっちがいいんだろう？
世界中で金利が上がっているけど、住宅ローン金利も上がるのかな・・・
こんなお悩みに対する記事です。
✅ 変動金利が上がる時期の目安
✅ 変動金利と固定金利のどっちがお得か
さっそく結論からいきます。
✅ 変動金利から固定金利へ慌てて切り替える必要はない
✅ 変動金利が2035年に上がっても変動金利の方がお得
ひとつずつ解説していきます。
住宅ローン金利は変動と固定のどっち？
私自身、数年前に住宅ローンを組みマイホームを購入しました。
住宅ローンを組む前に、住宅ローンに関する情報を書籍やネット等で収集し、
- 元本均等返済ではなく元利均等返済
- 固定金利ではなく変動金利
- 住宅ローン控除期間が終了したら全額繰り上げ返済
という計画を立て、返済および積立貯蓄を継続しています。
マイホーム購入は人生で最も大きな買い物（投資）の1つです。
- 住宅ローンを組もうと考えている
- 既に住宅ローンを組んでいる
- 変動金利から固定金利へ変更しようか迷っている
このような方には非常に参考となる記事となっています。
ぜひ最後までご覧ください。
住宅ローン金利の推移
（引用：フラット35よりhttps://www.flat35.com/loan/atoz/06.html）
ここ数年では、
- 変動金利：低空飛行を継続
- 固定金利：ここ数年上昇気味
という状態です。
2022年に入ってから、物価上昇に対する金利引き上げが世界中で話題ですね。
一般的に金利が上昇すると住宅ローン金利も上昇します。
金利を上げている米国では、住宅ローン金利が上昇し大変なことになっています。
マイナス〜ゼロ金利政策を続けているゴーイングマイウェイ爆進中の日本。
日本の住宅ローン金利は今後どうなっていくのでしょうか？
住宅ローン金利は今後どうなるのか？
ここからの解説は、住宅ローン借り換えサービス｢モゲチェック｣を提供している株式会社MFS取締役の塩澤さん＆米国株ブロガーのたぱぞうさんのコラボ動画を参照にしました。
動画のリンクはこちら↓。
結論は冒頭のとおりになります。
✅ 変動金利から固定金利へ慌てて切り替える必要はない
✅ 変動金利が2035年に上がっても変動金利の方がお得
変動金利が上がるのは2035年以降
住宅ローンの変動金利が決まる要因は次の2つです。
- 日本銀行の金利
- 民間銀行の変動金利の基準金利
金利と景気経済との関係は非常に複雑です。
非常にざっくりとしていますが、今回はこのように覚えてください。
✅ 金利を下げる→景気が良くなる→経済は成長する
景気や経済は徐々に右肩上がりになっていくことが理想です。
景気や経済の指標として様々なものがありますが、物価も大切な指標の1つです。
日本をはじめ先進諸国では、年2%の物価上昇（インフレ）を目標としています。
よいインフレとは、
- 給料が増える
- 物を買う人が増える
- 物価が上がる
- 企業の利益が上がる＆給料も増える
- 金利を上げてもお金を借りてくれる人が増える
- 金利が上がる
というサイクルになっている状態です。
日本銀行は長期にわたってマイナス金利政策を継続しています。
というのも、
- 給料が増えない
- 物を買う人が増えない
- 物価が上がらない（デフレ）
- 企業の利益が上がらない＆給料も増えない
- 金利を上げたらお金を借りる人が減る
- 金利を上げられない
という負のスパイラルにはまっているからです。
ごちゃごちゃ言いました。
まとめます。
日本銀行が金利を上げられない理由は次の通りです。
- 日本の経済成長率は年々鈍化している
- 賃金上昇の見通しが立たない
日本の人口と経済成長率
（参照：日本の名目GDP(自国通貨)の推移(1980～2022年) - 世界経済のネタ帳）
上図をみれば一目瞭然ですが、日本の経済成長は約30年横ばいです。
また、日本は世界でも指折りの超少子高齢化社会かつ人口減少国です。
（参照：我が国の人口について）
2065年には人口が9,000万人を切り高齢化率は38%になると予想されています。
- 働く人が減っていく（≒生産力低下）
- 物を買う人が減っていく（≒需要低下）
- 社会保険料が増えていく（≒税金上昇）
という状況で経済成長を期待する人はいるでしょうか？
さびれた農村を想像してみてください。
注：不適切な表現をお許しください。
- 子供はいない
- 働く若者もいない
- お年寄りだけがひっそり暮らしている
このような農村から、iPhoneやNFTを超える文明の利器が生まれるでしょうか？
世界的な観点に立つと、日本はさびれた農村になりつつあるということです。
日本の賃金推移
（引用：ダイヤモンド https://diamond.jp/articles/-/305991）
G7、韓国、日本の平均賃金の年次推移を比較したグラフです。
2015年には、平均賃金がお隣の韓国にしらっと抜かれています。
ここで注目すべき点は、日本の相対的な順位ではなく賃金の推移です。
他国の平均賃金が右肩上がりである一方、日本とイタリアがほぼ横ばいです。
どうして私たちの賃金が上がらないのでしょうか？
その理由の1つは、あなたが毎日会社で見かける風景に隠れています。
会社に来てからなーんにもしていない窓際おじさんに給料払うなら、朝から晩まで休みも取らずに働いている私たち若手の給料をあげてよ！
みなさんも100億回ほど思ったことありませんか？
日本の企業は雇用の維持に多額のお金を使っています。
日本の会社員は非常に守られた存在です。
よほどのことをしない限り、簡単にリストラできない仕組みになっているわけです。
このような企業文化はそう簡単に治るものではありません。
2030年に金利が上がる
しかし、2030年に｢バブル世代（1965年〜1969年生まれ）退職｣というビッグバンが起こります。
- バブル世代が退職する
- 会社は新たな雇い手を見つけたい（需要の増加）
- 人口減少で若者の数が少ない（供給の低下）
- 会社は賃金を上げてでも雇い手を確保する
- 賃金が上がる
という流れが生まれると、2030年頃から平均賃金が上昇する可能性があります。
また、有名企業も最近明言しているとおり、終身雇用制度は破綻する流れに向かっています。
つまり、
- 転職が当たり前の世の中に移行
- 高賃金を求めて雇用相場が活発化
- さらなる賃上げ
という流れも起こりえます。
前述したとおり、
- 給料（賃金）が増える
- 物を買う人が増える
- 物価が上がる
- 企業の利益が上がる＆給料も増える
- 金利を上げてもお金を借りてくれる人が増える
という状態になると、日本銀行も金利を上げやすくなります。
金利上昇と住宅ローン金利上昇のタイムラグ
住宅ローンの変動金利が決まる要因を再掲します。
- 日本銀行の金利
- 民間銀行の変動金利の基準金利
日本銀行の金利が2030年に上がっても、すぐに住宅ローン金利が上がるわけではありません。
2006年に日本銀行が金利を0%から徐々に上げ始めました。
結果としては、日本銀行の金利が0.5%を超えてから、民間銀行の基準金利がようやく上がりました。
ですので、2030年頃に日本銀行がマイナス金利政策をやめても、民間銀行の基準金利および住宅ローンの変動金利はすぐには上がらないという算段です。
また、ネット銀行の台頭により銀行間の金利引き下げ競争も激化しているため、変動金利も急に上昇しないと見込まれます。
変動金利が上がるまでの流れをまとめます。
- バブル世代の退職（2030年）
- 賃金の上昇
- 安定したよいインフレ
- 日本銀行のマイナス金利政策終了
- 変動金利の上昇
結果として、実際に変動金利が上がるのは2035年頃と考えられます。
2035年に変動金利が上がっても固定金利よりお得な理由
変動金利が2035年に爆上げしたら固定金利の方が得じゃないの？
と考えた洞察力の高い読者さんへお答えします。
- 返済方法：元利均等返済（返済額が毎月変わらない返済方法）
- 返済期間：35年
という条件で住宅ローンを組んだと想定します。
図を見て頂くとおわかりだと思いますが、返済初期ほど返済額のうち利息がしめる割合が高くなっています。
35年ローンでは最初の10年で全利息の約50%を払うことになります。
ですので、特に借り入れ初期は金利が低いもの（変動金利）を選んだ方がお得になります。
仮に、元本3,500万円で返済期間35年という住宅ローンを借りるとします。
- 最初に変動金利0.5%で借りて11年目から金利2.0%に上がった
- 最初から固定金利1.5%で借りた
という条件でシュミレーションした総返済額は次の通りです。
- 変動金利：4,350万円
- 固定金利：4,500万円
ということで、結果的には変動金利の方がお得という結論です。
ただし、モゲチェックが推奨している低い変動金利で住宅ローンを組んでいるという大前提が必要です。
- 返済期間が20年以上ある
- 高い変動金利（1%以上）で借りている
- 住宅ローン借り換えで総返済額が減るか知りたい
という方は、ぜひモゲチェックで住宅ローン借り換えシュミレーションをしてみてください。
もちろんモゲチェックの登録費用などは無料です。
ちなみに私もモゲチェックで住宅ローン借り換えのシュミレーションをしてみました。
結果は、｢借り換え不要｣とのこと。
お粗末様でした。
まとめ：住宅ローンも腹落ちした方法で
まとめにはいります。
✅ 変動金利から固定金利へ慌てて切り替える必要はない
✅ 変動金利が2035年に上がっても変動金利の方がお得
自ら学び、自ら腹落ちした道を選ぶこと。
インフルエンサーが勧めた銘柄をなんとなく買っていては、いつまでたっても投資成績は向上しません。
住宅ローン金利も同じです。
書籍等でも情報を十分に収集し吟味したうえで、最終的にあなたが腹落ちした方法を選択してくださいね。
- 投資
- 住宅ローン
- 子育て
- 人生
何においても正解がないことが唯一の真理ですもんね。
今日も最後までありがとうございました。
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